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管窥上市房企举债链条:同业融资涨价最狠
发布时间:2022-03-09 03:20
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本文摘要:截至8月6日,共9家上市房企公布了2018年中报,其中6家透露了银行贷款的涉及情况。虽然样本数量还十分受限,但却早已可以借此管窥2018年上半年上市房企的融资链条以及银行与房企“亲密度”的演进。记者注意到,对于上市房企而言,银行研发债今年上半年的价格虽然小幅下跌,但依旧是相似成本的“怜悯价”;而信托融资的成本上升较慢。

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截至8月6日,共9家上市房企公布了2018年中报,其中6家透露了银行贷款的涉及情况。虽然样本数量还十分受限,但却早已可以借此管窥2018年上半年上市房企的融资链条以及银行与房企“亲密度”的演进。记者注意到,对于上市房企而言,银行研发债今年上半年的价格虽然小幅下跌,但依旧是相似成本的“怜悯价”;而信托融资的成本上升较慢。尽管如此,研发债也并不是所有上市房企的标配:融合今年中报和过往房企财报来看,大中型房企的银行授信一般来说并会被顶格用于;而部分地方房企的追加银行贷款使用量为零。

上市房企融资手段多样对银行贷款态度迥异从总量上来看,今年上半年,房企与银行的“亲密度”还在加剧。央行公布的《2018年上半年金融机构贷款投向统计资料报告》表明,2018年6月末,房产研发贷款余额8.18万亿元,同比快速增长27.7%,增速比上季末低2.4个百分点;地产研发贷款余额1.46万亿元,同比快速增长7.1%,增速比上季末低4.9个百分点。从过往的数据来看,部分龙头房企约“半壁负债”一度由银行承托,对于龙头房企而言,银行也许依旧是其仅次于“金主”。但对于很多中小型房企来说,今年上半年,银行借款早已仍然是其最倚赖的途径,发售债券、信托计划、境外借款、委托贷款乃至结构化融资是多数中小型上市房企正在做到的。

在6家透露了融资事宜的上市房企中,陆家嘴今年上半年取得的授信额度最低,为603.76亿元,其中已用于授信额度290.79亿元,剩下授信额度312.97亿元,该公司的目标是运用银行借款等多种融资手段以维持融资的持续性与灵活性的均衡。截至今年中期,该公司银行短期信用借款的平均值年利率为3.92%-4.57%(2017年年底:3.92%-4.35%);关联方借款年利率为3.92%-4.57%(2017年年底:3.92%-4.35%);同业借款年利率为6.9%-7.5%(2017年年底:5.7%-6.9%);收益凭证年利率为4%-7%(2017年12月31日:5.3%)。

虽然仅有短期借款就早已使用了4种方式融资,但是陆家嘴并非6家上市房企中融资方式最多样性的。据记者计算出来,中洲控股截至今年中期的各类融资余额合计为181.19亿元。其中,银行贷款余额101.92亿元,占比为56.25%,利率为5%-8.5%;境外借款余额44.94亿元,占比为24.8%,利率为2%-4%;公司债券余额12.99亿元,占比为7.17%,利率为6.3%;信托类融资余额12.61亿元,占到比约为7.17%,利率为7%-11.85%;结构化融资余额8.73亿元,占比为4.82%,利率为8.50%。

必须解释的是,虽然大中型房企的银行授信以致于数十亿元乃至数百亿元,但是中小型房企与银行研发债的关系却不一定密切。广宇发展今年上半年的融资渠道主要还包括:银行贷款(余额20.1亿元,利率4.5125%-5.3%)、信托融资(余额34.91亿元,利率5.0%-5.4%)、委托贷款(余额191.21亿元,利率3.915%-5.5%)。卧龙地产上半年追加银行授信3000万元,已交还银行贷款300万元;2017年同期,公司共计取得银行授信5亿元,借贷200万元。

渝开发截至6月30日共计银行借款1.27亿元,但是今年上半年,渝开发无追加授信及授信用于情况,拆分口径报告期内偿还债务银行贷款7000万元。SST前锋今年上半年主动交还各项银行贷款,回避或大大降低公司的流动性风险。截至今年中期,该公司暂不银行借款,仅有不存在对关联方的借款。研发债价格微涨同业融资成本变动较小对于龙头或优质房企而言,银行信贷的优势近不仅在于体量,最重要的优势实质上是价格。

事实上,对于商业银行来说,为了争夺战优质客户,近年来,研发债的价格早已近乎成本价。从涉及上市房企透露的数据可以确切地看见,今年上半年,信托等同业融资的价格下限下降尤为显著,银行研发债的涨价意味着却是“意思一下”。陆家嘴银行贷款和关联方借款的成本仅有上限百分点下调,收益凭证成本涨跌互现,而同业融资成本去年年底的下限必要变为了今年上半年的上限,下跌了1.2个百分点,涨幅相似20%。

此外,中洲股份今年上半年的信托融资成本堪称最低下跌了2.85个百分点。截至去年中期,该公司信托类融资同期银行贷款余额为88.26亿元,利率为4.75%-8.5%;境外借款余额22.44亿元,利率为1.5%-3.5%;公司债券余额12.94亿元,利率为6.3%;信托类融资余额15.46亿元,利率为6%-9%;结构化融资余额11.73亿元,利率为7%。记者注意到,贷款基础利率LPR(贷款基础利率,Loan Prime Rate全称LPR)近期维持在4.31%附近(此前长时间维持在4.3%),该指标是基于报价银行自律附上的拟合贷款利率计算出来并公布的贷款市场参照利率,部分龙头上市房企似乎需要合格“拟合企业”,其继续执行利率不低于4.3%。

与之构成鲜明的是,银行的揽储成本一直居高不下,多数中小型银行的表外理财产品收益率长年在4%-5%之间,由此可见,银行的LPR贷款早已是成本价了。“银行当然不是想赚,但是优质企业在与银行的谈判中往往占有优势地位,现在银行对于信贷较为慎重,都坚决只挑选优质客户。”一位资深律师对记者回应,“却是,从过往的记录来看,央企和国企房地产企业再次发生不良贷款的机率显然较为较低,甚至就连争议和诉讼也很少再次发生”。

另有银行人士坦言,龙头房企不仅是优质贷款客户,还是极具实力的对公存款、财经和投行客户,甚至其高管也是银行最重要的零售客户。因此,虽然银行握信贷审批权,但在多数情况下,都是银行主动谋求沦为大型房地产企业的主办银行或战略伙伴,因此,银行与龙头房企就研发债的新的定价展开的谈判并不精彩。


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